Hypotéky z rokov 2020 – 2021 mali sadzbu okolo 1 %. Dnešné ponuky bánk sa hýbu okolo 4 %. Nastav si zostatok a sadzbu, ktorú platíš — hneď uvidíš, koľko platíš dnes a koľko budeš platiť po konci fixácie.
Zostatok, sadzba, roky — a vidíš obe splátky vedľa seba. Tri posuvníky, 10 sekúnd, bez registrácie.Kúpiť, alebo nájom?Hypotéka na kratšie?
Nastav si zostatok hypotéky a sadzbu, ktorú platíš dnes. Hneď vidíš svoju dnešnú splátku a splátku po konci fixácie pri dnešných sadzbách.
Prednastavených 4,0 % je približne to, čo dnes banky ponúkajú (priemer nových hypoték podľa NBS bol v júli 2026 3,99 %). Keď ti banka pošle svoju sadzbu, prepíš si ju sem.
Výpočet je orientačný (anuitná splátka, bez poplatkov a poistenia). Skutočnú sadzbu ti banka pošle najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie.
List z banky prichádza najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie – na prechod do inej banky to býva neskoro. Zadaj dátum a uvidíš svoje termíny.
Dátum nájdeš v úverovej zmluve alebo v liste z banky. Nikam sa neodosiela.
Hypotéka je jediný dlh, po ktorom ti zostane hodnota — vlastné bývanie. Ale len vtedy, keď ju máš nastavenú tak, aby ťa neťahala ku dnu. Sadzba, fixácia, splatnosť a to, či si porovnal viac ako jednu banku, rozhodujú o tisícoch eur. Nie o pár eurách.
Koniec fixácie je jediný moment, keď o teba banky súťažia. Tvoja banka ti pošle novú sadzbu, nie najlepšiu — tú dostaneš, keď ju porovnáš s ostatnými.
Pri kúpe rozhoduje koľko ti banka požičia — nie koľko chceš. Strop je daný tvojím príjmom a pravidlami NBS. Preto sa oplatí spočítať si ho skôr, než si obehneš byty.
Porovnaj kúpu bytu na hypotéku s nájmom, pri ktorom rozdiel každý mesiac investuješ. Obaja míňate mesačne rovnako – rozhoduje, kto bude mať o 10, 20 alebo 30 rokov väčší majetok.
Orientačný výpočet, nie je to ponuka ani investičné odporúčanie. Skutočný výsledok závisí od vývoja cien, úrokov a výnosov. Výnos investícií nie je zaručený, hodnota môže kolísať a minulé výnosy nie sú zárukou budúcich.
Predstav si, že sa o 10, 20 alebo 30 rokov odsťahuješ a všetko predáš.
Kupujúci predá byt, zaplatí realitke, splatí zvyšok hypotéky a k tomu má, čo medzitým investoval. To, čo mu ostane, je jeho majetok.
Nájomník byt nemá. Od začiatku však investuje peniaze, ktoré by kupujúci dal do bytu, a každý mesiac aj rozdiel, o ktorý platí menej. Jeho majetok je investičný účet.
Obaja začínajú s rovnakými peniazmi a každý mesiac minú rovnako. Preto je porovnanie férové.
Inzerované ceny bývajú vyššie ako tie, za ktoré sa byty reálne predajú, na Slovensku zhruba o 5 až 15 %. To vyplýva z analýzy dátovej spoločnosti Bytero. Rozdiel je priestor na vyjednávanie.
Kuchyňa, kúpeľňa a vchod stoja podobne bez ohľadu na veľkosť bytu, preto majú menšie byty vyššiu cenu za m². Pri porovnaní vždy pozeraj celú cenu a celý nájom.
Dnes je bežný limit 80 % hodnoty nehnuteľnosti, banky majú obmedzený priestor na výnimky do 90 %. Od 1. 1. 2027 môžu banky požičať až 90 % ľuďom do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia byt ani dom (počíta sa aj spoluvlastníctvo aspoň polovice), ak to banka ponúka. Ostatným 80 %. Od 1. 7. 2027 je pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti pre tých, čo už vlastnia dve a viac, limit 70 %.
Návrh na vklad do katastra stojí 100 € v listinnej podobe a 50 € elektronicky (stav 2026). K tomu prichádza odhad nehnuteľnosti, zmluva a sťahovanie. Pri predaji bytu zase provízia realitke.
Vlastník raz za čas vymení kuchyňu, kúpeľňu či podlahy. Nájomník to neplatí, preto by bez tejto položky porovnanie nadržiavalo kúpe.
Zadaj čistý príjem domácnosti a hneď vidíš svoj úverový strop — sumu, nad ktorú ti podľa pravidiel NBS banka nepôjde. Potom si nastav cenu nehnuteľnosti a vlastné zdroje a uvidíš splátku, celkovú cenu úveru a ako klesá dlh.
Zadaj čistý príjem domácnosti — hneď vidíš, koľko ti banka požičia. Potom si nastav cenu nehnuteľnosti a vlastné zdroje a uvidíš splátku.
Výpočty sú orientačné a nie sú záväznou ponukou. Úverový strop je podľa pravidiel NBS (splátky max. 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima, pri sadzbe +2 p. b.; úver max. 8-násobok ročného príjmu) — každá banka si k tomu pridáva vlastné posúdenie.
Hypotéka na 20 rokov znamená vysokú splátku. Môžeš si ju vziať na 30 rokov a rozdiel v splátke investovať. Mesačne platíš rovnako, popri tom si tvoríš rezervu – a keď investícia dobehne dlh, hypotéku splatíš naraz.
Orientačný model, nie záväzná ponuka ani záruka výnosu. Investovanie je spojené s rizikom, hodnota investície môže klesnúť.
Rezerva pre život – peniaze máš po ruke, keď príde výpadok príjmu alebo choroba. Čo vložíš do hypotéky, banka ti nevráti. Ochrana príjmu →
Nižšia povinná splátka – keď príde tesný mesiac, investovanie môžeš na chvíľu zastaviť. Vyššiu splátku krátkej hypotéky nie.
Banka ti musí novú sadzbu oznámiť najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie. To je tvoje okno: v tomto čase si daj porovnať ponuky ostatných bánk. Pri konci fixácie môžeš celý úver preniesť inam bez poplatku — mimo tohto momentu si banka môže účtovať do 1 % z predčasne splatenej sumy. Ideálne začni 6 mesiacov pred koncom fixácie – v novej banke treba zmluvu často podpísať 2 až 6 mesiacov vopred a žiadosť o vyčíslenie v pôvodnej banke podať najneskôr mesiac pred koncom. Svoje termíny si vypočítaj vyššie v časti „Kedy začať riešiť fixáciu“.
Nie. Je to ponuka, nie povinnosť. Banka ti spravidla pošle sadzbu z cenníka, nie najlepšiu, akú vie dať — tú dostaneš, keď má s kým súťažiť. Pošli mi zostatok, sadzbu a banku: porovnám ti ju s ostatnými a povieme si, či sa oplatí vyjednávať, prejsť inam, alebo ju jednoducho prijať. Všetky tri odpovede sú v poriadku, ak sú z celého obrazu.
Môže sa to oplatiť – banky klientov, ktorí chcú odísť, často zadržia lepšou ponukou. Porovnaj však celú ponuku: splátku, poplatky, poistenie a viazané produkty, nie len úrok. Rozhodnutie je tvoje, ja ti ukážem obe možnosti vedľa seba.
Niekedy áno, ale nie vždy je to zadarmo – za prehodnotenie úroku počas fixácie si banky často účtujú poplatok. Zrátaj, či úspora na splátkach pokryje poplatok. Prechod do inej banky počas fixácie stojí zo zákona najviac 1 % zo splatenej sumy.
Nie vždy. Niektoré banky pri refinancovaní akceptujú aj starší posudok a pri čistom refinancovaní (bez navýšenia úveru, rovnaká alebo nižšia splátka) často overujú len to, že príjem máš, nie jeho výšku. Ktorá banka to umožňuje, sa mení – preto sa to oplatí pozrieť spolu.
Pozri sa na tri riadky pod kalkulačkou: pri hypotéke okolo 120-tisíc eur znamená 0,3 % ročne niekoľko stoviek eur — a fixácia trvá roky. Refinancovanie má aj náklady (znalecký posudok, kataster), preto to nie je automatika. Preto sa to počíta, nie odhaduje.
Strop dáva NBS: splátky všetkých úverov max. 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima (počítané pri sadzbe o 2 body vyššej, ako je dnešná) a celkový dlh max. 8-násobok ročného čistého príjmu. Kalkulačka vyššie ti to ukáže hneď po zadaní príjmu. Banka si k tomu pridá vlastné posúdenie — preto je strop orientačný a skutočné číslo prejdeme spolu.
Áno — daňový bonus na zaplatené úroky: pri zmluvách od roku 2024 je to polovica zaplatených úrokov, najviac 1 200 € ročne, počas 5 rokov, ak máš pri podaní žiadosti 18 – 35 rokov a príjem do 1,6-násobku priemernej mzdy. Uplatňuje sa v daňovom priznaní alebo cez zamestnávateľa. Pri nastavení hypotéky ti poviem, či naň máš nárok.
Najlacnejšie na konci fixácie – vtedy splatíš akúkoľvek sumu bez poplatku. Mimo konca fixácie môžeš ročne splatiť do 30 % istiny bez poplatku, nad tento limit si banka môže zobrať najviac 1 % zo sumy nad limit. Kalkulačka ráta so splatením v prvom mesiaci, keď investícia pokryje zostatok aj prípadný poplatok. Presné podmienky máš v zmluve.
Výnos z predaja cenných papierov je oslobodený, ak medzi kúpou a predajom prejde viac ako rok, sú obchodované na regulovanom trhu a nemáš ich v podnikateľskom majetku. Nákupy z posledných 12 mesiacov časový test ešte nesplnia – pri malých sumách to zvyčajne pokryje ročné oslobodenie 500 €. Kalkulačka daň neráta.
Hodnota investície môže kolísať aj klesnúť. Pod „i“ pri výsledku vidíš, od akého výnosu švajčiarska hypotéka vyhráva. Aj keď investícia zarobí menej, rezervu máš po ruke a hypotéku splácaš ďalej bežne.
Vo Švajčiarsku je bežné splácať hypotéku pomaly a popri tom investovať – patrí k tomu aj daňová úľava. U nás úľava nie je, preto ju rátame bez nej.
Kalkulačka ráta s rovnakým úrokom počas celej doby. Dlhšia hypotéka je dlhšie vystavená zmene sadzby, preto pri každom konci fixácie porovnaj ponuky – a ak investícia medzitým dobehla dlh, môžeš ju splatiť bez poplatku.
So mnou si prejdeš všetko od prvého prepočtu až po výber banky. Hypotéku a refinancovanie sprostredkúva Freedom & Technology s. r. o. (podriadený finančný agent, NBS reg. č. 269421) – pripraví dokumenty na podpis, komunikuje s bankou počas schvaľovania a priebežne ťa informuje. Za porovnanie a vybavenie neplatíš nič navyše: odmenu dostávame od banky. Ak ťa zaujíma, aká je pri jednotlivých bankách, povieme ti to.
Napíš, s čím ti môžem pomôcť. Ozvem sa ti do 24 hodín. Nie s ponukou, s otázkami. Rozhodnutie bude tvoje, ale bude z celého obrazu.
Píšeš priamo mne, nie na firemnú adresu. Ozvem sa do 24 hodín — nie s ponukou, s otázkami.
Tvoj prepočet (priloží sa len so zaškrtnutím):
